生存游戏

加剧的市场整合与资源争夺

淘汰赛中的生存者

我们推荐有强大的资源获取土地的公司；可以从收购兼并，城市更新和棚户区改造获得项目的公司；而不是只在土地拍卖中获得土地的公司。国企会在淘汰赛中有绝对的优势：低融资成本，土地资源的获取和棚户区改造的经验。我们的首选是华润置地：华润置地2017年的平均融资成本只有4.16%，其不能复制的多渠道获取土地的能力和其高确定性的入账利润增长。

限价将会持续

紧缩政策来到了最严厉的时点：限售，摇号购房，限价和更多土地分拨给长租公寓。我们相信中央政府的终极目标是建立双轨制市场：公营住宅和商品房市场。长租公寓也是增加住房供应的方法。但是，根据我们的观察，长租公寓有一些问题需要解决：1）低回报和长回本期；2）高地价成本；3）对单身人士相对高的租金。我们认为这些问题都需要时间来解决。同时，政府也在限价来降低公众对房价上涨的预期。

棚改是内需的刺激政策

在中央政府认为稳定是首要任务同时，我们相信棚改是内需的刺激政策。但是，认为长期保持刺激政策是不合常理的，同时我们认为刺激政策在未来某个时点会退出。根据2018年的棚户区改造计划，580万套的房子会被拆迁。我们假设2018年的货币补贴保持在60%，而购买的房子面积在84平米左右，那么货币化补贴会消化将近2.94亿平方米的住房。我们相信在去库存的情况下，货币化补贴比例会维持甚至上升。在2018-2020年，棚改的套数从580万下降到2019年的500万，到2020年的420万。

限价将会影响未来的利润率

我们预期在未来三年限价持续，因此，地产商会从提价转变到跑量。这样利润率也会有所影响。存活在18年的第一季度持平。只有二线城市的库存同比下降8.1%，一线和三线城市的库存持平，仅上升0.9%和0.5%。尽管库存水平在3年的低位，我们相信库存会上升，主要是18年一季度更低的销售增长，面积同比增长2.5%，销售同比增长11.4%；对比去年同期面积同比增长16.9%，销售同比增长22.7%。这也说明了销售的增长来自于价格的上升，而不是量的增加。

前20强的公司在市场整合下继续快速增长

前20-50强的公司都希望在未来三年达到30-50%的年复合增长。所有前50强的公司都目标1000亿的销售。房地产市场的总量没有太大增长但是开发商之间的竞争越发激烈。所有百强开发商都希望保持他们的排名来获得较低成本的资金和获取土地的机会。另一方面，市场整合加快。在2017年前20强占了32.5%的市场份额，前一百强占了62.1%的市场份额。2018年的一季度，20强拿了47%的市场份额，而百强拿了76.2%的市场份额。我们相信前20强在全国布局和充裕的可售资源支持下，会达到他们的目标。

土地资源的争夺战

开发商已经为了未来三年的行业整合和销售规模战做好了准备。销售规模是银行贷款和土地拍卖的主要申请指标。开发商必须在激烈的竞争中快速扩大自己的销售规模来获得生存。我们也看到现在银行对贷款的开发商有更高的指标要求：销售规模和百强的排名已经成为了必须。如果开发商想赢得规模，那么必须粮草先行：土地的获取能力是关键。